文/羊城晚報記者 陳玉霞 徐煒倫 范晗越

　　5月7日，國務院新聞辦公室召開新聞發布會，介紹“一攬子金融政策支持穩市場穩預期”有關情況，其中包括降低存款準備金率0.5個百分點、下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點等。業內認為，今年是歷史上房貸政策最寬松的一年，疊加首付門檻低、房貸利率低、房貸額度充足，且和目前公積金降息等結合，“金融支持購房消費”的動力充足，將持續促進二季度住房消費工作。

　　實際上，在剛過去的“五一”假期，房企用“拼命三郎”的姿態也拼出了不錯的業績。羊城晚報記者了解到，廣州有的新盤開盤即成交超200套，有的持續推售的樓盤一日成交超過1億元，看樓者圍滿沙盤的熱鬧場景在多盤再現。官方數據顯示，5月1日-5日，全市主要在售一手住宅認購量2093套，日均認購量環比節前日均水平增長244.7%。業內分析認為，“五一”的行情明顯好過去年同期，特別是綜合優勢明顯的改善型項目受到市場高度追捧。

　　數說樓市：

　　認購量2093套，多盤人氣十足成交活躍

　　“五一”檔期供應的一大特征是新盤新貨供應充足，且供應相對更為集中。例如天河區的珠江新城、金融城；海珠區的琶洲等熱門板塊都有多盤新貨直面競爭。

　　統計陽光家緣可知，3月26日至4月30日期間，全市一手住宅預售量達95.96萬平方米，有效帶動“五一”期間樓市成交。不少樓盤現場不僅人氣爆棚，成交也超乎預期，一個高端項目的營銷總監對羊城晚報記者直言：“真沒想到他們下手如此果斷”。

　　廣州市住房和城鄉建設局數據顯示，5月1日-5月5日，全市主要在售一手住宅樓盤到訪量為31466組次，日均到訪量環比節前日均水平增長181.8%；認購量2093套，日均認購量環比節前日均水平增長244.7%。同比看，今年“五一”假期主要在售一手住宅樓盤到訪量增長30%，認購量增長73%。認購面積方面，5月1日-5月5日，全市一手商品房網簽7.99萬平方米，比去年“五一”假期(7.64萬平方米)增長4.6%，其中，一手住宅網簽面積7.01萬平方米，同比增長35.9%。

　　從羊城晚報記者了解的情況看，中心區多個改善型新盤“五一”期間的來訪、認購量均較為火熱。比如，廣東保利介紹旗下9個項目“五一”期間來訪超過5000組，成交金額超25億元；中海大境一個項目，在5月3日當天成交超1.1億元，至5日中午，該盤銷售額已超4億元，最高的單筆成交金額超過5000萬元；同樣單盤作戰的龍湖亞倫·央璟頌，5天到訪量超過2000組，成交了80多套單位、2.8億元。

　　克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉分析認為，今年廣州“五一”市場整體飄紅，一是去年四季度以來，廣州樓市整體止跌回穩的態勢的延續；二是與廣州新盤入市潮有關。同時，開發商為了保證去化速度，將這些新規產品采取平價入市策略，與舊規產品及二手市場形成較強的競爭力，從而吸引買家出手。

　　廣州“五一”樓市3大特征

　　這個“五一”，廣州開發商可謂火力全開為賣樓，不然依然是有人歡喜有人憂，且看“五一”樓市三大特征——

　　特征一：樓盤促銷優惠多，營銷做出新“高度”

　　無促銷不成交，是“五一”期間廣州樓市一大特征。

　　羊城晚報記者不完全統計，有貨推售的保利、中海、越秀、萬科、華潤置地、招商蛇口、珠實地產、廣州城投、廣州地鐵地產、新世界、龍湖、凱德置地等房企，旗下項目都齊刷刷推出了促銷活動，名目多樣的促銷最終都讓房價顯得更加“有著數”，因此對拉動成交有較大影響。例如，天河區珠江花城加推建面約76-140平方米的產品，放出10套一口價房源，成交最高獲贈10年物業管理費，住宅以舊換新可享房價立減至高10萬元等；天河區的凱旋新世界新品，可疊加享有傳喜新品房源9.5折、“五一”搶先購優惠9.9折、置業禮金100萬元等優惠；荔灣區的新世界·天馥“五一”延續了開盤最高8.5折優惠。

　　除了直接的優惠促銷，廣州樓盤營銷也玩出新“高度”。海珠區的中海大境，“五一”推出了“云上新中軸觀摩之旅”活動，用直升機帶上客戶俯瞰樓盤所在的廣州新中軸震撼景觀。直升機看樓在十多年前樓市黃金期曾有出現，此時重出江湖，更側重場景化營銷的價值營造——用空中動線串聯中軸、海珠濕地等優勢資源，通過高空視角具象化樓盤的地段價值支撐。番禺的山海連城更推出了黃金周“試住計劃”——業主推薦1位好友，可搶 2天1夜價值888元精裝房試住權，體驗 92平方米及135平方米的實景現房，業主推薦好友成功試住后，購房均可額外享9.8折優惠。據介紹，項目推出的4套房“五一”均“滿房”狀態，試住用戶全方位體驗了小區的生活質量。

　　特征二：市場對樓價敏感，定價夠“誠意”才能成交

　　廣州“五一”樓市，市場對價格依然呈現極高的敏感度。就買家而言，不論樓盤的促銷花樣有多少，他們關注的點都會聚焦到價格上——所有優惠后，樓價夠不夠吸引。

　　番禺區龍湖亞倫·央璟頌營銷負責人表示，在售的92平方米單位總價320萬元-340萬元之間，125平方米單位總價在430萬元-480萬元之間，在所在板塊都很具性價比，樓盤能實現較為滿意的業績，除了產品和口碑外，價格是一大促進因素。

　　買方市場時期，新盤的定價，對于樓盤銷售尤為關鍵。中心區一個新盤的營銷人士坦言，現在對市場摸底的難度更大，為此，該盤營銷團隊一口氣制定了15版的售價，再不斷根據現場情況進行更為精準的調整?！按蠹铱赡軙J為高端項目的買家出手很爽快，但我們發現這類買家現在也‘貨比三家’，會認真對比檔次相近的樓盤素質，甚至會非常關注產品實用率情況，最后才決定買哪里?！?/p>

　　據了解，“五一”期間改善型項目的供應比較充足，各盤不論從產品設計、裝修配置、企業品牌實力等方面差距都不會太大，成交量的大小，差別在于定價。新盤珠江·天河都薈開盤成交200套，現場不少買家對4.3萬/平方米-4.7萬元/平方米的價格表示“可以接受”“有吸引力”。

　　特征三：雖有政策刺激，樓盤冷熱分化依然明顯

　　這個“五一”檔期，從羊城晚報記者實地走訪的情況看，廣州樓盤的冷熱分化依然比較明顯。

　　4月底開始，已有多個樓盤搶閘開盤爭奪“五一”檔期的首波流量。例如老黃埔板塊首個地鐵入戶的項目廣州地鐵地產·瓏岄上城，首推產品據介紹當天基本售完，收金3億元，“五一”持續熱銷，日均認購超10套；天河區智慧城板塊的珠江·天河都薈首開2小時內就成交200套?！拔逡弧奔油菩缕?，繼續報收3億元；海珠區的綠城·馥香園介紹，開盤10天內網簽已超5.8億……

　　但與此同時，不少樓盤依然成交乏力。其中不乏一些天河區、海珠區等中心區內的樓盤，哪怕它們也有央企實力背書、首次開放的時候也是聲勢浩大，但因定價、目標受眾等營銷層面的不得力，致使產品去化緩慢。查閱陽光家緣可見，天河區去年開售的一個項目，3月有128套新品獲得預售資格，至5月6日已售為8套；去年5月獲批的預售證下，123套單位目前已網簽59套；海珠區3月份獲得預售證、4月份推售的一個新盤，預售總套數為224套，至5月6日已售總套數為8套。

　　值得一提的是，在充足的供應壓力下，部分產品力較強的項目，及時調價還能獲得成交，但部分整體口碑一般的項目，哪怕調整售價也無法促成交。成交乏力現象對于外圍區域的項目來說更為普遍。

　　在廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，廣州“五一”樓市中，品質高、戶型好、定價合理的改善盤很受歡迎，但這種情況相對整個大市來說屬于少數，“政府對市場體量和規模的托舉還待強化，市場動力還待夯實?！?/p>

　　市場預測：

　　新盤持續上市，市場熱度有望延續

　　“五一”假期，廣州天河、海珠、白云、番禺等多區都有數個全新樓盤首次開放，目的是趁著小長假聚攏一批意向購房者，為日后開盤制定更精準的營銷策略。在海珠區，“五一”期間還出現了被街坊催開售樓部的現象。在市二宮地鐵站旁邊的新盤君曜府，記者5月1日當天踩盤時看到，小區門廊處、樣板房內都還有裝修工人在緊張趕工，不過這并不影響樓盤接待了一批又一批前往看樓的街坊，項目人士表示，周邊一手樓缺貨多年，因此街坊都希望能早點看到新產品，“催著我們趕緊開放?！?/p>

　　可以預見，“五一”期間開放的新盤，都將在“五一”后陸續推售，基于天河區保利天曜、白云區中建·白云之星、番禺區綠城·玉海棠等高熱度新盤的出現，預計“五一”后的市場仍將出現一定熱度。李宇嘉認為，在需求端仍要疏通循環堵點，補齊老舊二手房配套短板，加快二手房以舊換新，供給端加大性價比高的好房子產品供給，牽引和帶動需求端。

　　值得一提的是，隨著國家標準《住宅項目規范》在5月1日落地實施，市場供應的一手房，品質將會越來越高，如3米層高、高實用率等會成為標準。從供應結構看，克而瑞數據顯示，剛需、改善、高端的供應結構占比分別為37%、47%和16%，呈現改善為主、剛需為輔的供應結構。

　　肖文曉認為，“五一”樓市飄紅，有利于提升開發商持續加推的積極性。預計接下來一兩個月，廣州樓市的熱度會比一季度有進一步的提升，成交量也進一步好轉。

　　廣州樓市“五一”成績單

　　廣東保利：“五一”成交金額25.8億元

　　“五一”假期，廣東保利推出“保利V5品質好房節 三重零負擔安心購”活動，共有二十個樓盤推出300多套全新房源，其中，琶洲的保利天奕、珠江新城東區的保利天曜兩大核心區豪宅項目開放營銷中心，哪怕需要驗資200萬元至300萬元，也吸引了大批看房者，據統計，假期前三天，保利天曜到訪超過2000組，以其為代表的中心區域九大項目共到訪超5000組。整個“五一”假期，廣東保利累計成交金額達到25.8億元。(徐煒倫)

　　珠實地產：全口徑銷售額超20億元

　　“五一”假期，珠實地產推出了“五一”更“惠”一點煥新購房節活動，推出了五重更“惠”置業福利，包括成交者將可獲贈最高30萬元的車位券，參與以舊換新的買家可享受房價直減至高10萬元優惠，購房可獲贈最高10年物業費全免等。據統計，5月1-5日，珠江·天河都薈、珠江花城、天河壹品、云湖·學府里、公交珠實·花城云著、珠實·西關都薈等項目多盤聯動，吸引了超萬組客戶到訪，包括合作項目在內實現全口徑銷售額超20億元。 (陳玉霞)

　　廣州地鐵地產：TOD“好房子”送好禮促成交

　　“五一”期間，廣州地鐵地產發起“全城尋同名 萬份好禮等你拿”的廣州TOD好房節活動，只要到訪市民的姓名跟所到訪項目名任意一個字同音，都可獲得精美禮品一份。旗下的瓏玥上城、瓏曜上城、瓏璟臺、云城上品等項目均有貨可售。云筑上品項目舉辦了一場別開生面的露營計劃，成交超2.1億元；江語上品項目推出一口價房源等優惠，成交約1.5億元。據統計，整個“五一”假期，廣州地鐵地產全部項目銷售額約15億元?！　　?(徐煒倫)

　　新世界中國：從剛需到高端新品全線旺銷

　　“五一”期間新世界中國旗下廣佛項目均有新品推售，產品類型能全方位滿足剛需、剛改和高端置業需求，據介紹都實現了不錯的成交。以天河區的凱旋新世界為例，該項目4月30日率先釋放出“五一搶先購9.9折”信息，便出現了首次到訪就出手3000萬元成交的個案，隨后還出現了連續兩天出手購入5套單位的“大宗”成交。荔灣區的新世界·天馥，4月30日推售全新樓棟，開盤28分鐘內銷控版已全線飄紅。5天小長假內，該項目總到訪量超過1000組。據介紹，“五一”專屬9.5折優惠將延續至5月11日，保留最后30席位的優惠名額。增城的暢銷盤新世界星輝“五一”推出全新央璟產品，據介紹1日當天到訪超150組、單日首次到訪的轉化率超70%。 (陳玉霞)

　　廣州萬科：多場社群活動帶動新房銷售

　　“五一”期間，廣州萬科多個項目到訪與平日相比均有大幅度增長，其中，位于廣州南站附近的萬科·檐嶼城雖然尚未發售，但憑借著大城全能配套的理念，吸引到訪380組，“凍資鎖房”115套。增城區的金茂萬科都會四季適宜“上車”的價格疊加多項購房福利吸引到訪量約500組，成交約72套。萬科黃埔新城項目在交付2300多套房源后不斷開展社群活動增強社區“黏性”，“五一”期間，更是開展了奇趣市集、運動能量場、露營、微醺文化節等多個互動場景，讓市民除了看房還有了假期休閑的好去處，項目五天累計到訪近2000組，成交約70套?！　　　?徐煒倫)

　　廣州萬溪：開放實景商業區促人氣帶成交

　　廣州萬溪公司的荔灣區萬科·理想花地于“五一”期間開放了全新朗庭組團約1.4萬平方米的商業實景展示區。傲璟組團推出約129平方米、約143平方米的全新樣板房，以新加坡式垂直園林等國際化的設計風格為購房者帶來新鮮的產品體驗，還推出涵蓋精選單位、成交好禮等、保價行動等置業六重好禮帶動購房熱情。據介紹，假期期間該盤到訪客戶1123組，銷售金額3億元?！?徐煒倫)

　　中建八局：假期銷售額超1.6億元

　　中建八局在黃埔區打造的中建·海絲城項目在“五一”假期加推了面積約78平方米、約88平方米的小戶型產品，現場銷售負責人李慧鵬介紹，項目定價、交通以及教育等配套的確定性都是核心區客群比較認可的優勢?；顒悠陂g推出多重折扣優惠，小長假銷售額超1.6億元。(徐煒倫)

　　中建三局：未推先熱，凍資鎖房超200套

　　中建三局城投操刀的黃邊村城市更新項目——中建·白云之星于“五一”當天吸引大量到訪者，據介紹假期首日上午就有十多套房源被鎖定。假期期間，項目舉辦了音樂節、精釀博物館現打鮮啤、移動咖啡廳特調、云上美食快閃等活動，據統計共吸引超過3000組市民到訪，在未發售的情況下累計凍資鎖定超200套房源。 (徐煒倫)